Geliştirici kimdir ve bir geliştirme şirketi ne yapar?

Son zamanlarda, anlamı her zaman hemen net olmaktan uzak birçok yeni kelime ortaya çıktı. Bunlardan biri bir geliştirme ve geliştirme şirketidir. Reklamlardan bir şantiyeyle ilişkili olduklarını anlayabilirsiniz, ancak neden onlara bir inşaatçı ve bir inşaat şirketi demiyorsunuz? Ve çünkü inşaat, geliştiricilerin gerçekleştirdiği görevlerin yalnızca bir parçası.

Geliştirme nedir, geliştirici ne yapar

"Gelişim" kelimesinin kendisi, en yaygın çevirisi gelişme (büyüme) olan İngilizce gelişiminin bir çevirisidir.

Geliştirme Bir gayrimenkul nesnesinin oluşturulması, mevcut bir binanın veya arsanın yeniden inşası veya değiştirilmesi ve değerlerinde bir artışa yol açan girişimcilik faaliyetidir.

Buna göre, geliştirme şirketinin amacı gayrimenkulün değerini ve karlı satışını artırmaktır.

Bir geliştirme projesinin aşamaları

Öyleyse, bir geliştiricinin bir oluşturucudan farkı nedir? Geliştiricinin sadece projeyi uyguluyor olması, muhtemelen fonların katılımıyla, doğrudan inşaat işlerini yürütmektedir. Geliştirme, fikirden nihai uygulamaya kadar tam bir döngü varsayar. Yani, geliştirme şirketi aşağıdakilerle uğraşmaktadır:

• Bir fikir geliştirmek. Ticari bir nesne olabilir - bir ofis binası, bir alışveriş merkezi vb. Hem özel hem de çok katlı yeni bir ev bloğu olabilir.
• Durumun analizi. Bu fikrin ne ölçüde likit olabileceği, geri ödeme süresi, olası karlar ve risk derecesi hesaplanır. Bu verilere dayanarak, projenin fizibilitesine karar verilir.
• Bir şantiye aramak (yeniden inşa edilecek binalar), hakların alınması.
• Bir proje oluşturarak.
• Tesisin inşası veya yeniden inşası için bir müteahhit aramak.
• İnşaat sürecinin izlenmesi.
• Alıcı veya kiracı arıyor.
• Nesne yönetimi.

Çeşitli görevleri yerine getirmeniz gerektiğinin açık olduğu bir geliştirme şirketinin standart yapısı

Bu bir geliştirme projesidir. Kısacası onu buldular, etkinliğini değerlendirdiler, bir yer buldular ve uyguladılar. Bir geliştirme şirketinin, fikirden nihai uygulamasına kadar tüm inşaat döngüsünden tamamen sorumlu bir organizasyon olduğu ortaya çıktı. Geliştirici yalnızca inşa eder, özellikle inşaat için bir geliştirme şirketi tarafından işe alınabilir. Yani, projenin sadece bir kısmını gerçekleştirir.

Tahmin edebileceğiniz gibi, projenin tam olarak uygulanması büyük bir risktir. Bu tür şirketler projeleri ya kendileri ya da fonların yardımıyla finanse ederler. Öz sermaye inşası mümkündür. Ancak paralarını da yatırırlar ve yalnızca uygulama aşamasında - satıştan ve kiralamadan - kar elde ederler.

Geliştirme faaliyetlerinin türleri ve özellikleri

Genel olarak kalkınmanın görevlerinden bahsedersek, bu bir binanın, bir bina kompleksinin, bir arsanın değerindeki bir artıştır. Yönlerden biri yeniden yapılanmadır. Bu, ikincil pazardaki bir gelişmedir. Genellikle faaliyet, binanın amacındaki bir değişiklikle ilişkilendirilir. Eski bir bina veya grup satın alınır, tamamen yeniden inşa edilir, ardından şirketin kendisi tarafından satılır veya işletilir.

İnşaattan "sıfırdan" bahsedersek, bu durumda geliştirme şirketinin görevi en sıvı binayı inşa etmektir. Her halükarda, pazarın ve onun gelişme eğilimlerinin farkında olmak gerekir. İnşaat teknolojileri bilgisi, deneyimli pazarlamacıların ve yöneticilerin varlığı şarttır. Genellikle bir geliştirme projesi, tek bir binanın değil, tüm grubun veya köyün inşasıdır. Daha sonra proje altyapının oluşturulmasını içerir.Genel olarak, şirketin yapısı, gerçekleştirmeyi üstlendiği görevler için farklı olabilir.

Plan sadece konut veya endüstriyel binaları değil, aynı zamanda altyapıyı, düzenlemeyi vb. İçerir.

İki tür geliştirme şirketi vardır:

• Ücret geliştirme (ücret geliştirme).
• Spekülatif gelişme (spekülatif gelişme).

Kuruluş ücret geliştirme prensibiyle çalışıyorsa müşteri için projeler gerçekleştirir. Bu durumda, fonlar genellikle müşteri tarafından yatırıldığı için geliştirme şirketinin riskleri daha azdır. Müşterinin bu durumda ilgisi, geliştiricilerin projenin herhangi bir bölümünün uygulanması için profesyonellerle ilişkiler kurmuş olmasıdır. Ya kendi personeli vardır (çok nadiren) ya da belirli bir görevi uzmanlaşmış bir şirkete devrederler. Ancak kendilerinin iş kalitesini izleyen uzmanları var. Bu bakımdan riskler daha az, yatırımlardan elde edilen kar daha yüksektir.

Şirketin türü de önemlidir

Spekülatif geliştirme şirketleri kendileri için inşa ediyor. Mülkü satmayacaklar, yönetim altında bırakacaklar. Bu durumda, projenin yüksek kaliteli uygulanmasına olan ilgi daha yüksektir - sonuçta, tüm operasyonel sorunları kendiniz çözmeniz gerekecektir. Ancak riskler sırasıyla metrekare başına maliyet daha yüksektir. Ancak sonuç muhtemelen daha iyi olacaktır.

Arazi geliştirme

Arazi geliştirme veya Arazi geliştirme (İngiliz Arazisinden), bir arsanın değerini artırmayı içeren bir faaliyet türüdür. Genellikle, bu faaliyet, sitenin amacındaki bir değişiklik, daha küçük alanlara bölünmesi, daha sonraki bina satışı ile iletişimin sağlanması ile ilişkilidir. Üstelik, çoğu zaman, bu tür araziler, projelerini uygulamak için inşaat geliştiriciler tarafından satın alınır. Kısacası, şema budur.

Arazi geliştiricisinin eylemlerinin bir sonucu olarak, sıradan bir arsa, resmi belgelerle önemli olan inşaatın başlamasına hazır bir alana dönüşür. Yalnızca telif hakkı sahibinin değişikliğinin kaydedilmesi gerekir.

Arazi geliştirme, inşaat piyasasında ayrı bir işletme kategorisidir.

Bu tür faaliyetler neden ayrı bir gruba ayrılıyor? Çünkü uzun ve karmaşık bir süreç. Örneğin, randevu değiştirme prosedürü bir yıldan fazla sürebilir. Bu aşamada 250 imza toplamanız gerekiyor. Ödeme miktarı da (resmi ve gayri resmi) etkileyicidir. En riskli kabul edilen bu tür faaliyetlerdir. Sadece pazar eğilimleri hakkında değil, aynı zamanda bölgenin kalkınma stratejisi, gelecekteki müşterilerin ödeme gücü, düzenleyici ve yasal çerçevede planlanan değişiklikler ve tahmin edilmesi zor birçok şey hakkında fikir sahibi olmak gerekli olduğundan.

Faaliyetleri için bir arsa seçerken, bir geliştirme şirketi önce bu projeyle kimin ilgilenebileceğini belirler - bir grup potansiyel tüketici belirlenir. Buna göre peyzaj tasarımı, binalar ve altyapı seviyesi kesinlikle müşteri sınıfına göre planlanmaktadır.

Aynı zamanda, şirketin kendi yatırım fonları genellikle toplam tutarın% 20-30'unu oluşturduğundan, yatırımcıların fonlarını çekmek için bir plan düşünülmektedir. İncelenen sitenin ekolojik durumuna, komşu kentsel alanlar ve merkez ile ulaşım bağlantılarının geliştirilmesine yönelik olasılık ve beklentilere çok dikkat edilmektedir.

Bir geliştirici nasıl seçilir

Bir geliştirme şirketinin güvenilirliği, başarıyla tamamlanan proje sayısına göre belirlenir. Bu, başarının ve güvenilirliğin ana ölçüsüdür. Bunların genellikle uzun yıllardır piyasada bulunan büyük ve "eski" oyuncular olduğu açıktır. Bu, tam da bu pazar segmentini geliştirmenin zorluğudur: genç kuruluşların işe girmesi çok zordur. Çok fazla sermayeye ihtiyaç duyulmasının yanı sıra, iyi kurulmuş bağlantılara, bir uzman kadrosuna ve potansiyel müşterilere ihtiyaç vardır.Aynı zamanda, hazır projelerin uygulanması, iş kalitesinin kalitesizliği nedeniyle değil, yetki ve isim eksikliği ve düşük güven seviyesi nedeniyle o kadar başarılı olmayabilir.

Tecrübe önemlidir, tamamlanmış projelerin varlığı

Her bölgenin kendi geliştirme şirketleri derecelendirmesi vardır. Büyük ve herkes tarafından iyi bilinen, aynı anda birkaç büyük proje yürütebilirler, çünkü isimleri sayesinde yatırımcıların fonlarını kolayca çekerler. Yapım aşamasında olan bir tesise yatırım yapmayı planlıyorsanız, tam da böyle bir şirket - adı, çok sayıda inşa edilmiş ve devreye alınmış tesis - aramaya değer.

Büyük şehirlerde bu tür birkaç geliştirme şirketi veya projesi olabilir. Seçmek için nesnenin çekiciliğini kendiniz karşılaştırın. Bu durumda, yalnızca gerekli fonlar açısından değil, aynı zamanda gayrimenkulünüzün "parçasının" değerindeki olası bir artış açısından da değerlendirmek gerekir. Yakınlarda veya yakınlarda başka projeler uygulanıyorsa, büyük olasılıkla maliyet hızla artacak ve diğer bölgeler ve merkez ve diğer şehirlerle daha iyi iletişim kurulacaktır.

Nesnelerin hangi durumu halihazırda devredildiği, ne kadar uygun oldukları - da önemlidir

Ve bir ipucu daha: tembel olmayın, seçilen şirketlerin halihazırda görevlendirilmiş nesnelerine gidin. Gezin, her şeyin nasıl çalıştığını görün, uygun olup olmadığını, gördüklerinizi beğenip beğenmeseniz de. Teslimattan birkaç yıl sonra binanın durumuna dikkat edin. Mesele sadece yönetim şirketinde değil, aynı zamanda projenin kalitesinde, teknolojilerin gözetilmesinde ve normal malzemelerin kullanımında. Genel olarak, başarı ve otoritenin birçok bileşeni vardır. Yalnızca sözlere ve broşürlere dayanarak - paranızı gereksiz riske atmak. Çalışmanın sonuçlarını değerlendirdikten sonra karar vermek daha kolay. Ve daha da önemlisi, sonuçlardan daha emin olmak ve bu çok maliyetli.