Cumpărarea unui apartament: ce documente sunt necesare, verificarea acestora

Achiziționarea de bunuri imobiliare este un pas crucial, deoarece vorbim despre sume semnificative. Pentru ca în viitor tranzacția să nu fie recunoscută ca invalidă sau nulă, este important să se adopte o abordare responsabilă a executării acesteia. Ce documente sunt necesare pentru a cumpăra un apartament depinde de situația specifică. Există diferite opțiuni: locuința într-o casă nouă sau veche, cu implicarea capitalului maternității, pe cauțiune.

Secvența de acțiuni pentru a aranja corect achiziționarea unui apartament

Puteți colecta documentele necesare atât cu ajutorul agenților imobiliari, cât și pe cont propriu. Înregistrarea tranzacției are loc în organismele Rosreestr și teoretic se poate face fără intermediari. Dar dacă sunt în joc sume mari sau transparența acordului ridică întrebări, asigurați-vă că contactați agenții imobiliari pentru ajutor.

Pentru a întocmi corect documente atunci când cumpărați un apartament, asigurați-vă că:

• În primul rând, toate trebuie să fie originale și să nu prezinte semne de falsificare și remedieri.
• În al doilea rând, documentele trebuie transmise organismului autorizat să înregistreze tranzacția.
• În al treilea rând, este necesar să se urmeze procedura stabilită de lege.

Unde sa încep

Condițiile esențiale ale contractului de cumpărare și vânzare a bunurilor imobile sunt informații despre obiectul înstrăinat (adresa, numărul de inventar, zona) și prețul acestuia. Părțile trebuie să fie eligibile pentru tranzacție. Apartamentul în sine nu poate avea sarcini, adică să fie ipotecat, arestat. Trebuie identificat, deci nu puteți face fără documente de titlu.

Deci, ca regulă generală, vor fi necesare următoarele lucrări (pachetul principal):

• Pașapoartele participanților la tranzacție (trebuie să fie valabile la momentul semnării contractului).
• Titlul de proprietate pentru apartament.
• Pașaport tehnic pentru obiect (produs de biroul de inventariere tehnică la locația proprietății).
• Contract de vânzare semnat de părți.
• Certificat de acceptare (document pentru cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă sau pe piața secundară).
• Declarație asupra statului. înregistrarea drepturilor asupra imobilelor.
• Extras din contul personal (pentru piața secundară) și din registrul casei.
• Informații despre plata taxei de stat pentru acțiune.

O opțiune excelentă este să trimiteți documente la MFC atunci când cumpărați un apartament. Experții vă vor ajuta să navigați despre ce hârtii specifice sunt necesare într-o anumită situație, ce se poate comanda (primi) pe loc. Puteți începe să faceți o înțelegere prin portalul Servicii de stat, astfel veți economisi timp.

În plus, este posibil să aveți nevoie de următoarele (pachet suplimentar):

• Extras din USRN (poate fi emis la MFC sau obținut în timpul procedurii).
• Procură care conferă dreptul de a efectua o acțiune (în cazul în care tranzacția se efectuează prin intermediul unui reprezentant).
• Documente constitutive ale societății (dacă partea este o persoană juridică).
• Confirmarea plății fondurilor pentru obiectul construcției comune.
• Consimțământul celui de-al doilea soț de a dispune de proprietate sau echivalent (o hotărâre judecătorească prin care a fost împărțită proprietatea, un acord de divizare etc.).
• Informații privind respectarea procedurii de înstrăinare a unei părți din proprietatea comună (dacă proprietatea este deținută de mai multe persoane).
• Certificat curent pentru mat. capital.

Procedura de procesare a documentelor la cumpărarea unui apartament este următoarea: părțile semnează un acord, îl execută, după care solicită înregistrarea tranzacției. Fondurile pentru obiect trebuie transferate înainte de transferul dreptului de proprietate. O opțiune excelentă este să semnați un acord cu un notar, să schimbați cheile și banii și apoi să contactați Rosreestr.

Locuințe într-o casă finită (piață secundară)

Veți avea nevoie de aceleași documente pentru achiziționarea unui apartament de locuit secundar ca într-o clădire nouă. Cumpărătorul ar trebui să se familiarizeze cu siguranță cu extrasul contului personal. Enumeră atât chiriașii înregistrați, cât și datoriile de plată pentru servicii. Certificatul este valabil 30 de zile.

Un extras din cartea casei (despre compoziția familiei) vă va permite să aflați despre cei înregistrați în cameră, cine are dreptul să o folosească. Cumpărarea de bunuri imobiliare, în unele cazuri, permite proprietarului să evacueze rezidenții, dar aceasta este o problemă inutilă. Puteți cere vânzătorului să nu mai înregistreze alte persoane.

Documentele pentru cumpărarea unui apartament pe piața secundară includ un act de acceptare și transfer. Acest lucru este deosebit de important dacă proprietatea este vândută cu mobilier și echipamente suplimentare. Reflectați starea actuală a ghișeelor ​​pentru a elimina responsabilitatea pentru datoriile utilizatorului anterior. Fapta este în primul rând necesară vânzătorului, dar poate servi drept bază pentru a face reclamații dacă se constată defecte ascunse.

Locuințe într-o clădire nouă (piață primară)

Documentele la cumpărarea unui apartament de la un dezvoltator includ un act de acceptare și transfer al unui obiect, un certificat de rambursare a unei datorii către companie. Este important ca pe lângă acordul de cumpărare și vânzare să existe și un acord de investiții. Cu toate acestea, tranzacția în sine este mai sigură, sunt necesare mai puține valori mobiliare, deoarece nu există proprietari anteriori, istoricul proprietății asupra obiectului.

Opțiuni de cumpărare a obiectelor:

• Pe cheltuiala ta;
• Pentru resurse atrase.

În primul și al doilea caz, departamentul de contabilitate al companiei trebuie să confirme că banii au fost creditați în cont. Nu contează dacă au venit de la un cumpărător sau de la o bancă - nu contează pentru înregistrare. Dacă dobânditorul proprietății a participat la construcții comune, are nevoie de același certificat de la cooperativă.

Important! În cazul construcției comune, banii nu pot fi transferați în numerar. Acestea sunt primite numai pe cheltuiala dezvoltatorului sau a cooperativei. Cerința de a transfera fonduri în numerar ar trebui să fie alarmantă: acesta este unul dintre semnele unui faliment iminent.

Înainte de a merge la Rosreestr, trebuie să vă asigurați:

• certificat de acceptare a obiectului (cumpărătorul certifică faptul că este de acord cu calitatea și volumul muncii prestate);
• pașaport tehnic pentru apartament (va fi necesară măsurarea tuturor camerelor, întocmirea unui plan).

Semnarea certificatului de acceptare nu privește cumpărătorul de posibilitatea de a cere eliminarea anumitor deficiențe. Dar, după cum arată practica, după înregistrarea sa, dorința companiei de a elimina neajunsurile scade brusc. Fără un astfel de act, tranzacția nu poate fi înregistrată la autoritățile Rosreestr. Dacă dezvoltatorul nu elimină neajunsurile pentru o lungă perioadă de timp, există o opțiune: să semnați un certificat de acceptare cu rezervări, care indică intervalul de timp pentru finalizarea obiectului.

Locuințe asigurate de bunuri imobiliare

Ipotecile sunt cel mai bun mod de a rezolva problema locuinței pentru majoritatea familiilor. Legea permite achiziționarea de locuințe pe piața primară și secundară, lăsând dreptul de a aproba tranzacția pentru bancă. Nu confundați o ipotecă cu leasingul: în al doilea caz, proprietatea rămâne cu entitatea care finanțează tranzacția. Participarea băncii (datoria față de aceasta) se reflectă în mod necesar în documentele de înregistrare.

O tranzacție care implică fonduri de la o bancă este ceva mai complicată:

• se încheie un acord cu dezvoltatorul pentru achiziționarea de bunuri imobile;
• o cerere este depusă la bancă cu o cerere de împrumut;
• după primirea fondurilor, dezvoltatorul emite un certificat care să ateste că cumpărătorul (acționar) nu are datorii pentru obiect;
• opțiune - vânzătorul unui apartament pe piața secundară certifică faptul primirii de bani.

Mai departe - aceeași procedură: trebuie să colectați documente pentru obiect și să solicitați înregistrarea tranzacției. Un apartament nou are, de asemenea, nevoie de un pașaport tehnic, iar un contract de acceptare a spațiilor în funcțiune este atașat. De regulă, dezvoltatorii au un departament de vânzări care ajută la colectarea documentelor necesare.

Atenţie! După înregistrarea tranzacției, trebuie să anunțați banca în perioada specificată în acord. Nerespectarea acestei cerințe implică sancțiuni pentru împrumutat. Până când banca nu îi furnizează lui Rosreestr un certificat de rambursare a datoriilor, nu se poate lua nicio măsură în domeniul imobiliar.

Dacă locuința este achiziționată pe piața secundară, vor fi necesare documente suplimentare pentru achiziționarea unui apartament cu ipotecă. Acestea includ un document privind evaluarea imobiliară și este necesar în etapa obținerii unui împrumut de la o bancă. Acest lucru se face pentru a evita tranzacțiile fictive atunci când proprietatea este vândută la un preț supraevaluat.

Trebuie remarcat faptul că banca nu va însoți tranzacția clientului, limitându-se doar la participarea financiară în proces. Dar controlul va fi complet și cuprinzător, iar în caz de încălcare a termenilor contractului, instituția poate cere returnarea întregii sume.

Achiziționarea unei camere

Documentele pentru achiziționarea unei acțiuni într-un apartament includ o notificare scrisă către alți proprietari a tranzacției propuse. Ei au dreptul preventiv de a cumpăra o cameră la prețul oferit altora. Fără o notificare pregătită de un notar, contractul nu poate fi înregistrat la Rosreestr.

Conform acelorași reguli, transferul dreptului de proprietate asupra unei părți dintr-o clădire rezidențială este formalizat, dacă acțiunile nu sunt alocate în natură. În teorie, apartamentul poate fi împărțit și în două obiecte separate, dar acest lucru este mai dificil. Cu toate acestea, în cazul în care dreptul de cumpărare preventivă nu a fost respectat, alți deținători de acțiuni pot solicita doar transferarea obligațiilor cumpărătorului către ei înșiși, dar nu și anularea tranzacției.

Caracteristici ale cumpărării unei case folosind un certificat

După cum știți, pentru nașterea primului (de la 01/01/2020), al doilea copil și a copiilor următori, se plătește capital de maternitate. Poate fi implementat pentru a îmbunătăți condițiile de viață ale familiei. Principala regulă este alocarea acțiunilor, unde copilul își va primi și cota. Prin urmare, documentele pentru cumpărarea unei locuințe cu capital de maternitate includ în primul rând un certificat care le dă dreptul la sprijin financiar.

Vor fi necesare alte condiții:

• Consimțământul autorităților de tutelă și tutelă (în cazul vânzării paralele a obiectului în care este înregistrat copilul);
• Reflectarea în acord a faptului transferului acțiunii către fiecare copil pentru care a fost primit capitalul, cu înregistrarea ulterioară.

În primul rând, trebuie să contactați Fondul de pensii (în biroul teritorial sau prin portalul Serviciilor de stat). Certificatul emis este adecvat pentru plata tranzacției în totalitate sau parțial atât pe piața primară, cât și pe piața secundară. Participarea UIF nu poate fi evitată, deoarece banii vor fi transferați în contul vânzătorului imobiliar de către departamentul specificat.

Pentru a finaliza tranzacția, veți avea nevoie de documente care să confirme prezența copiilor: certificate de naștere. Cumpărătorul nu trebuie să fie privat de drepturile părintești asupra unui fiu sau fiică. Autoritățile de supraveghere monitorizează corectitudinea tranzacției. Cu toate acestea, dacă există erori, acestea nu vor contesta acordul în sine, ci doar legalitatea transferului de fonduri în baza certificatului.

Important! Matkapital poate fi utilizat pentru a plăti prima rată a unui împrumut sau pentru a achita o parte din datorie, dobânzi. Instrucțiuni detaliate despre modul de gestionare a fondurilor pot fi găsite pe site-ul FIU.

Unde pot apărea erori

Este important pentru cumpărătorul de imobile să se asigure că achiziționează exact obiectul care i s-a arătat. Înainte de a verifica documentele atunci când cumpărați un apartament, trebuie să potrivească adresele. Au fost cazuri când în loc de un local au vândut altul. Un alt aspect important este zona de construcție. Fișele de date vechi pot conține erori și inexactități.Cumpărătorul are dreptul să se asigure că plătește pentru „contoare” reale și nu pentru aer.

Probleme comune:

• invaliditatea pașaportului (de exemplu, după schimbarea numelui);
• erori tehnice în fișa tehnică;
• informații despre dreptul de proprietate (întocmit cu încălcări);
• probleme cu privatizarea obiectului (efectuată ilegal).

Aceste documente trebuie verificate în caz de îndoială

Ce documente trebuie verificate la cumpărarea unui apartament

Lucrări pe baza cărora proprietatea a fost transferată vânzătorului. Ar trebui să fie alarmant să efectuați mai multe tranzacții rapid, atunci când fiecare persoană deținea apartamentul pentru un timp minim. Datorită unui extras din USRN, puteți afla istoricul imobiliarelor, protejându-vă de o tranzacție potențial periculoasă.

Cum se întocmește un contract de vânzare

Puteți cere ajutor de la agenții imobiliari sau avocații: acest serviciu este furnizat separat. Exemplele de formulare de acord de pe internet sunt bine. Cu cât acordul este mai simplu, cu atât este mai bine și un număr mare de condiții suplimentare ar trebui să alerteze.

Important! Prețul menționat în acord trebuie să fie realist. Dacă tranzacția este anulată, părțile sunt readuse la starea inițială. Subevaluarea sumei poate duce la pierderi financiare.

Ce se va întâmpla dacă nu urmați toate formalitățile

Unele documente pot fi solicitate pentru asigurare, dar precauția nu va fi inutilă, deoarece vorbim despre sume mari. De exemplu, dacă o casă este cumpărată în căsătorie, este necesar consimțământul pentru înstrăinarea ei din „a doua jumătate”. Se întâmplă ca o persoană să se căsătorească și să divorțeze de mai multe ori, urmele fostei soții se pierd.

Dacă nu vă asigurați că alte persoane nu solicită apartamentul, tranzacția poate fi contestată în viitor. Acest lucru este valabil și pentru imobilele moștenite. Oricare dintre succesorii care, din motive valide, nu și-au revendicat drepturile, poate face acest lucru în viitor.

Atenţie! Atunci când cumpărați o casă pe piața secundară, ar trebui să solicitați ajutor de la agenții imobiliari pentru o verificare cuprinzătoare a tranzacției. Organizațiile sunt responsabile financiar pentru calitatea serviciului oferit.

Fișierul de înregistrare conține întregul pachet de documente legate de tranzacția anterioară. Participanții la piață profesioniști au dreptul să îl obțină și să-l cerceteze. Desigur, nu are rost să faci acest lucru în legătură cu proprietățile imobiliare nou create. Dar dacă obiectul a trecut prin cel puțin o mână, măsurile de precauție nu vor fi inutile.

Ce va fi la îndemână după finalizarea tranzacției

Rezultatul este înregistrarea de stat a acordului, pe baza căreia proprietatea este transferată dobânditorului. Documentele primite la cumpărarea unui apartament – acesta este un extras din USRN, un pașaport tehnic, precum și un acord semnat de părți. Părțile au dreptul să facă singuri copii ale hârtiilor utilizate în timpul procedurii. Vânzătorul primește integral banii prevăzuți de acord.

Documentele emise la cumpărarea unui apartament în construcție comună vor conține un certificat conform căruia acționarul și-a îndeplinit pe deplin obligația față de dezvoltator. Asigurați-vă că salvați acest document pentru referințe viitoare (uneori companiile falimentează).

Multe dintre documentele primite vor fi necesare pentru a emite o deducere de proprietate.

Costul executării tranzacției

Pentru cetățeni este de 2000 de ruble, iar pentru cei care fac o tranzacție prin portalul Serviciilor de Stat va fi 1400. Suma include doar înregistrarea contractului și efectuarea modificărilor la USRN. Un extract costă de la 350 de ruble. Serviciile agenților imobiliari, documentele duplicate sunt plătite separat.