Acquistare un appartamento: quali documenti sono richiesti, la loro verifica

L'acquisizione di un immobile è un passaggio cruciale, perché si tratta di importi significativi. Affinché in futuro la transazione non venga riconosciuta come non valida o nulla, è importante adottare un approccio responsabile alla sua esecuzione. Quali documenti sono necessari per acquistare un appartamento dipende dalla situazione specifica. Ci sono diverse opzioni: alloggio in una casa nuova o vecchia, con il coinvolgimento del capitale di maternità, su cauzione.

La sequenza di azioni per organizzare correttamente l'acquisto di un appartamento

Puoi raccogliere i documenti necessari sia con l'aiuto di agenti immobiliari che da solo. La registrazione della transazione avviene negli organi di Rosreestr e teoricamente può fare a meno degli intermediari. Ma se sono in gioco grandi somme o la trasparenza dell'accordo solleva dubbi, assicurati di contattare gli agenti immobiliari per chiedere aiuto.

Per redigere correttamente i documenti quando si acquista un appartamento, assicurarsi che:

• In primo luogo, devono essere tutti originali e non mostrare segni di falsificazione e correzioni.
• In secondo luogo, i documenti dovrebbero essere presentati all'organismo autorizzato a registrare la transazione.
• In terzo luogo, è necessario seguire la procedura stabilita dalla legge.

Da dove cominciare

I termini essenziali del contratto di compravendita immobiliare sono le informazioni sull'oggetto alienato (indirizzo, numero di inventario, area) e il suo prezzo. Le parti devono essere idonee per la transazione. L'appartamento in sé non può avere ingombri, cioè essere ipotecato, arrestato. Deve essere identificato, quindi non puoi fare a meno dei documenti di titolo.

Quindi, come regola generale, saranno richiesti i seguenti documenti (pacchetto principale):

• Passaporti dei partecipanti alla transazione (devono essere validi al momento della firma del contratto).
• Titolo di proprietà per l'appartamento.
• Passaporto tecnico per l'oggetto (prodotto dall'ufficio di inventario tecnico presso l'ubicazione della proprietà).
• Contratto di vendita firmato dalle parti.
• Certificato di accettazione (documento per l'acquisto di un appartamento in un nuovo edificio o sul mercato secondario).
• Dichiarazione sullo stato. registrazione dei diritti immobiliari.
• Estratto dal conto personale (per il mercato secondario) e dal registro della casa.
• Informazioni sul pagamento del dazio statale per l'azione.

Un'ottima opzione è inviare i documenti all'MFC quando si acquista un appartamento. Gli esperti ti aiuteranno a capire quali documenti specifici sono necessari in una data situazione, cosa può essere ordinato (ricevuto) sul posto. Puoi anche avviare la transazione tramite il portale dei servizi di stato, questo farà risparmiare tempo.

Inoltre, potrebbe essere necessario quanto segue (pacchetto aggiuntivo):

• Estratto dall'USRN (può essere rilasciato all'MFC o ottenuto durante la procedura).
• Procura che conferisce il diritto di compiere un'azione (se la transazione viene eseguita tramite un rappresentante).
• Documenti costitutivi della società (se la parte è una persona giuridica).
• Conferma del pagamento dei fondi per l'oggetto della costruzione condivisa.
• Il consenso del secondo coniuge a disporre della proprietà o equivalente (una decisione del tribunale con cui la proprietà è stata divisa, un accordo di divisione, ecc.).
• Informazioni sul rispetto della procedura per l'alienazione di una quota di proprietà comune (se la proprietà è di proprietà di più persone).
• Attuale certificato per mat. capitale.

La procedura per l'elaborazione dei documenti al momento dell'acquisto di un appartamento è la seguente: le parti firmano un accordo, lo eseguono, dopodiché richiedono la registrazione della transazione. I fondi per l'oggetto devono essere trasferiti prima del trasferimento di proprietà. Un'ottima opzione è firmare un accordo con un notaio, scambiare chiavi e denaro e quindi contattare Rosreestr.

Abitazione in una casa finita (mercato secondario)

Avrai bisogno degli stessi documenti per l'acquisto di un appartamento di abitazione secondaria come in un nuovo edificio. L'acquirente dovrebbe assolutamente familiarizzare con l'estratto conto del conto personale. Elenca sia gli inquilini registrati che i debiti per pagare i servizi. Il certificato è valido per 30 giorni.

Un estratto del libro di casa (sulla composizione della famiglia) ti permetterà di conoscere chi è iscritto nella stanza, chi ha diritto di usarlo. L'acquisto di immobili in alcuni casi consente al proprietario di sfrattare i residenti, ma questo non è un problema necessario. Puoi chiedere al venditore di interrompere la registrazione di altre persone.

I documenti per l'acquisto di un appartamento nel mercato secondario includono un atto di accettazione e trasferimento. Ciò è particolarmente importante se la proprietà viene venduta con mobili e attrezzature aggiuntive. Riflette lo stato attuale dei contatori per rimuovere la responsabilità per i debiti dell'utente precedente. L'atto è principalmente necessario per il venditore, ma può servire come base per la presentazione di reclami se vengono rilevati difetti nascosti.

Abitazione in un nuovo edificio (mercato primario)

I documenti per l'acquisto di un appartamento da uno sviluppatore includono un atto di accettazione e trasferimento di un oggetto, un certificato di rimborso del debito alla società. È importante che oltre al contratto di compravendita ci possa essere un contratto di investimento. Tuttavia, la transazione stessa è più sicura, sono necessarie meno garanzie, poiché non ci sono proprietari precedenti, storia di proprietà dell'oggetto.

Opzioni di acquisto dell'oggetto:

• A proprie spese;
• Per le risorse coinvolte.

Nel primo e nel secondo caso, il reparto contabilità dell'azienda deve confermare che il denaro è stato accreditato sul conto. Non importa se provengono da un acquirente o da una banca, non importa per la registrazione. Se l'acquirente della proprietà ha partecipato alla costruzione in comune, ha bisogno dello stesso certificato dalla cooperativa.

Importante! In caso di costruzione condivisa, il denaro non può essere trasferito in contanti. Vengono solo sul conto dello sviluppatore o della cooperativa. L'obbligo di trasferire fondi in contanti dovrebbe essere allarmante: questo è uno dei segnali di un imminente fallimento.

Prima di andare a Rosreestr, devi assicurarti:

• certificato di accettazione dell'oggetto (l'acquirente certifica di essere d'accordo con la qualità e il volume del lavoro svolto);
• passaporto tecnico per l'appartamento (sarà richiesta la misurazione di tutte le stanze, la stesura di una pianta).

La sottoscrizione del certificato di accettazione non priva l'acquirente della possibilità di richiedere l'eliminazione di alcune carenze. Ma, come dimostra la pratica, dopo la sua registrazione, la società diminuisce drasticamente il desiderio di eliminare le carenze. Senza tale atto, la transazione non può essere registrata presso le autorità di Rosreestr. Se lo sviluppatore non elimina le carenze per molto tempo, c'è un'opzione: firmare il certificato di accettazione con riserve, che indica il lasso di tempo per la finitura dell'oggetto.

Abitazioni garantite da immobili

I mutui sono il modo migliore per risolvere il problema degli alloggi per la maggior parte delle famiglie. La legge consente l'acquisto di abitazioni nel mercato primario e secondario, lasciando alla banca il diritto di approvare l'operazione. Non confondere mutuo con leasing: nel secondo caso l'immobile resta all'ente finanziatore dell'operazione. La partecipazione della banca (debito verso di essa) si riflette necessariamente nei documenti di registrazione.

Una transazione che coinvolge fondi da una banca è un po 'più complicata:

• viene concluso un accordo con lo sviluppatore per l'acquisto di beni immobili;
• viene presentata alla banca domanda con richiesta di finanziamento;
• dopo aver ricevuto i fondi, il committente rilascia un certificato attestante che l'acquirente (azionista) non ha alcun debito per l'oggetto;
• opzione: il venditore di un appartamento nel mercato secondario certifica il fatto di ricevere denaro.

Inoltre, la stessa procedura: è necessario raccogliere i documenti per l'oggetto e richiedere la registrazione della transazione. Un nuovo appartamento necessita anche di un passaporto tecnico e al contratto è allegato un atto di accettazione dei locali in funzione. Di norma, gli sviluppatori hanno un reparto vendite che aiuta a raccogliere i documenti necessari.

Attenzione! Dopo aver registrato la transazione, è necessario informare la banca entro il periodo specificato nel contratto. Il mancato rispetto di questo requisito comporta sanzioni per il mutuatario. Fino a quando la banca non fornirà a Rosreestr un certificato di rimborso del debito, non è possibile intraprendere alcuna azione con gli immobili.

Se si acquista un alloggio sul mercato secondario, saranno necessari documenti aggiuntivi per acquistare un appartamento con mutuo. Questi includono un documento sulla valutazione immobiliare ed è necessario nella fase di ottenimento di un prestito da una banca. Questo viene fatto per evitare transazioni fittizie quando la proprietà viene venduta a un prezzo eccessivo.

Si precisa che la banca non accompagnerà la transazione del cliente, limitandosi solo alla partecipazione finanziaria al processo. Ma il controllo sarà completo e completo e, in caso di violazione dei termini del contratto, l'ente potrà richiedere la restituzione dell'intero importo.

Acquisto di una stanza

I documenti per l'acquisto di una quota in un appartamento includono una comunicazione scritta ad altri proprietari della transazione proposta. Hanno il diritto di prelazione di acquistare una camera al prezzo offerto ad altri. Senza un avviso preparato da un notaio, il contratto non può essere registrato con Rosreestr.

Secondo le stesse regole, il passaggio di proprietà di una parte di edificio residenziale viene effettuato, se le quote non sono assegnate in natura. In teoria l'appartamento può anche essere diviso in due oggetti separati, ma questo è più difficile. Tuttavia, se il diritto di acquisto anticipato non è stato rispettato, gli altri detentori di azioni possono solo richiedere che gli obblighi dell'acquirente siano trasferiti a se stessi, ma non che l'operazione venga annullata.

Caratteristiche dell'acquisto di una casa utilizzando un certificato

Come sapete, per la nascita del primo (dal 01.01.2020), del secondo e dei successivi figli viene versato il capitale di maternità. Può essere implementato per migliorare le condizioni di vita della famiglia. La regola principale è l'assegnazione delle quote, dove anche il bambino riceverà la sua quota. Pertanto, i documenti per l'acquisto di una casa con capitale di maternità includono principalmente un certificato che dà diritto a un sostegno finanziario.

Saranno richieste altre condizioni:

• Il consenso delle autorità di tutela e tutela (in caso di vendita parallela dell'oggetto in cui è registrato il minore);
• Riflessione nel contratto del fatto del trasferimento della quota a ciascun figlio per il quale è stato ricevuto il capitale, con successiva iscrizione.

Innanzitutto è necessario contattare la Cassa pensione (nell'ufficio territoriale o tramite il portale dei Servizi dello Stato). Il certificato emesso è idoneo al pagamento dell'operazione in tutto o in parte sia sul mercato primario che su quello secondario. La partecipazione della FIU non può essere evitata, perché il denaro sarà trasferito sul conto del venditore immobiliare dal dipartimento specificato.

Per completare la transazione, avrai bisogno di documenti che confermino la presenza di bambini: certificati di nascita. L'acquirente non deve essere privato dei diritti dei genitori su un figlio o una figlia. Le autorità di vigilanza controllano la correttezza della transazione. Tuttavia, se ci sono errori, non metteranno in discussione l'accordo stesso, ma solo la legalità del trasferimento di fondi nell'ambito del certificato.

Importante! Matkapital può essere utilizzato per pagare la prima rata di un prestito o per estinguere parte del debito, interessi. Istruzioni dettagliate su come gestire i fondi sono disponibili sul sito web dell'UIF.

Dove possono apparire errori

È importante che l'acquirente di un immobile si assicuri di acquistare esattamente l'oggetto che gli è stato mostrato. Prima di controllare i documenti quando si acquista un appartamento, è necessario abbinare gli indirizzi. Ci sono stati casi in cui invece di un locale ne hanno venduto un altro. Un altro aspetto importante è l'area di costruzione. Le vecchie schede tecniche possono contenere errori e imprecisioni.L'acquirente ha il diritto di assicurarsi di pagare per "metri" reali e non per aria.

Problemi comuni:

• invalidità del passaporto (ad esempio, dopo aver cambiato il nome);
• errori tecnici nella scheda tecnica;
• informazioni sul diritto di proprietà (redatto con violazioni);
• problemi con la privatizzazione dell'oggetto (effettuata illegalmente).

Questi documenti devono essere controllati in caso di dubbio

Quali documenti controllare quando si acquista un appartamento

Documenti sulla base dei quali la proprietà è stata trasferita al venditore. Dovrebbe essere allarmante eseguire rapidamente diverse transazioni, quando ogni persona è proprietaria dell'appartamento per un minimo di tempo. Grazie ad un estratto dell'USRN, puoi scoprire la storia degli immobili, proteggendoti da una transazione potenzialmente pericolosa.

Come redigere un contratto di vendita

Puoi chiedere aiuto ad agenti immobiliari o avvocati: questo servizio viene fornito separatamente. Anche i moduli di accordo di esempio su Internet vanno bene. Più semplice è l'accordo, meglio è e un gran numero di condizioni aggiuntive dovrebbe allertare.

Importante! Il prezzo indicato nell'accordo deve essere realistico. Se la transazione viene annullata, le parti vengono riportate al loro stato originale. Capire l'importo può portare a perdite finanziarie.

Cosa succederà se non seguirai tutte le formalità

Alcuni documenti possono essere richiesti per l'assicurazione, ma le precauzioni non saranno superflue, perché si tratta di grandi importi. Ad esempio, se una casa viene acquistata in matrimonio, è necessario il consenso per la sua alienazione dalla “seconda metà”. Accade così che una persona si sposa e divorzia più volte, le tracce dell'ex moglie si perdono.

Se non ti assicuri che altre persone non facciano domanda per l'appartamento, la transazione potrebbe essere contestata in futuro. Questo è anche il caso degli immobili ereditati. Qualsiasi successore che, per validi motivi, non abbia rivendicato i propri diritti, potrà farlo in futuro.

Attenzione! Quando si acquista una casa sul mercato secondario, vale la pena contattare gli agenti immobiliari per un controllo completo della transazione. Le organizzazioni sono finanziariamente responsabili della qualità del servizio fornito.

Il file di registrazione contiene l'intero pacchetto di documenti relativi alla transazione precedente. I partecipanti al mercato professionale hanno il diritto di ottenerlo e ricercarlo. Naturalmente, non ha senso farlo in relazione agli immobili di nuova creazione. Ma se l'oggetto è passato per almeno una mano, la precauzione non sarà superflua.

Cosa sarà a disposizione una volta completata la transazione

Il risultato è la registrazione statale dell'accordo, sulla base del quale la proprietà viene trasferita all'acquirente. Documenti ricevuti all'acquisto di un appartamento – questo è un estratto dell'USRN, un passaporto tecnico, nonché un accordo firmato dalle parti. Le parti hanno il diritto di fare per loro stesse copie dei documenti utilizzati durante il procedimento. Il venditore riceve integralmente il denaro stabilito dal contratto.

I documenti emessi al momento dell'acquisto di un appartamento in costruzione condivisa conterranno un certificato che attesta che l'azionista ha adempiuto pienamente al suo obbligo nei confronti del committente. Assicurati di conservare questo documento per riferimento futuro (a volte le aziende falliscono).

Molti dei documenti ricevuti saranno necessari per emettere una detrazione di proprietà.

Costo di esecuzione della trattativa

Per i cittadini è di 2000 rubli e per coloro che effettuano una transazione tramite il portale dei Servizi statali sarà di 1400. L'importo comprende solo la registrazione del contratto e le modifiche all'USRN. Un estratto costa da 350 rubli. I servizi di agenti immobiliari, i documenti duplicati vengono pagati separatamente.